“国五条”实施细则发布 售房所得20%须缴个税

摘自：http://www.qianlong.com/2013-03-02 06:42:55 来源：北京日报

　　原标题：国务院办公厅发布“国五条”实施细则 

　　售房所得20%须缴个税

　　房价涨幅过快城市将提高二套房贷款首付比例和利率，二手房买卖个税将严格按照差额的20%征收，限购区域将从个别城市覆盖到整个行政区……3月1日，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对房地产市场调控涉及的各个领域都进行了从严、从重的要求。

　　对于这一版本政策，业内人士将其与2月出台的“国五条”呼应，称为“国五条细则”。如果细细解读，细则中并没有推出更新的举措，而是针对部分地区、部分环节的限购政策进一步升级，在既有政策上“加码”，从严执行。

　　【抑房价】关键词组

　　提高二套房贷款利率

　　在细则中，“差别化住房信贷政策”的提法仍在延续。文中要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　对此，链家地产市场研究部张旭说，提高房价上涨过快城市的二套房贷款首付比例和贷款利率，将会明显抑制二套房的购房需求。“从北京的市场情况来看，等3月年度新建商品住房价格控制目标实施后，如果房价走势继续上涨，二套房贷款政策收紧将是大概率事件。”她说。

　　二手房个税按差额两成计征

　　一直以来，针对二手房的个人所得税，一直都有两种征收方式。分别是按照买卖成交差额的20%或者总价款的1%征收。目前大多城市执行的，都是收取总价款的1%。

　　但在昨天公布的新版政策中，要求税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　对此，张旭分析称，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或会导致成交量的下滑。相对于收紧二套房信贷政策而言，这项个税新政对市场的影响会更大。

　　值得注意的是，“房产税”也在细则中再次被提及。文中要求，总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　限购覆盖全部行政区

　　应对此前出台的房地产调控政策，很多省份只将省会、部分较发达城市纳入限购区域，而在“国五条细则”中，要求“限购区域应覆盖城市全部行政区域”。业内人士分析，这对全国的房地产市场来说，将产生非常深远的影响。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，限购区域覆盖城市全部行政区域，将对很多城市产生不小的影响，是细则中“厉害”的内容。目前值得期待的，就是看哪些城市先出台地方版政策，在目前的机制下，看这些地方版政策是“继续打擦边球”，还是从严执行。

　　同样被严格控制的，是“限购房屋类型”。细则中要求，限购房屋应包括所有新建商品住房和二手住房。

　　另外，细则中要求，购房资格审查环节应前移至签订购房合同、或认购前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　新建商品房统计不含保障房

　　在“完善稳定房价工作责任制”条款中，国务院要求，除拉萨以外，各直辖市、计划单列市和省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　此前，很多城市在设计新建普通住房标准时，将新建商品房、保障房都纳入其中，拉低了“新建普通住房”的价格，但统计出的数据与很多商品房购房人的感觉并不相同。在昨天公布的细则中，针对年度新建商品住房的定义，还特意用括号说明“不含保障性住房”。

　　违规房企将禁止信托融资

　　“对于存在闲置土地、炒地，捂盘惜售，哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业……国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。”

　　这是房地产调控政策以来，对房企炒房、囤地等违法违规行为，要求多部门联合执法、表述最细致的一次。

　　“国五条细则”中同样明确提出了“对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书”，这也就意味着，如果依此严格执行，很多城市将不再出现“高价预售房”。

　　【保供应】关键词

　　一季度公布年度房价控制目标

　　“国五条细则”要求，各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。

　　各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

　　文中同时要求，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

　　外来务工者进入保障房体系

　　2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。这是近年发布的政策中，对“将外地户籍在本地工作人员纳入保障房体系”表述最明确的一次。

　　文中要求，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。

　　房价上涨过快地区将受问责

　　“国五条细则”规定，国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

　　业内人士预测，“国五条细则”一发布，有关部委、地方政府将相应出台政策，尤其是一些一线城市的房地产调控政策有可能再度升级。而这些政策或许会使得市场整体活跃度下降。预计二季度将首先是市场成交量的下降，房价涨幅将再次回落；下半年将会出现环比下跌的情况。其次，由于针对二手房差额征税，因此二手房市场降温幅度将超过新建商品房。

　　为了防止房地产市场价格再坐“过山车”，细则中也提到了要加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。

编辑：安勇